هانى جنينة : تعافى سعر بنيان مرهون بسرعة تسييل “ووك أوف كايرو”

اكد هانى جنينة الخبير الاقتصادى ان “بنيان” تتهيأ لكن تعافي السعر مرهون بسرعة تسييل “ووك أوف كايرو”
واضاف انه قد صدرت أمس معلومتان منفصلتان في الموضوع، لكنهما معا تشكلان قصة استثمارية جديدة. الأولى – تباطؤ وتيرة التضخم السنوي في الحضر إلى 13.9% في يوليو مما يعزز توقعاتنا بخفض سعر الفائدة في أغسطس بنسبة 2%. والثانية – أعلنت بنيان أن القيمة السوقية لأصولها تُقدر بقيمة 17.4 مليار جنيه وفقًا لتقييم مستقل بنهاية يونيو 2025.
ما العلاقة بينهما؟
أولاً – بناءً على إجمالي قيمة الأصول المقدرة، تبلغ القيمة العادلة لحقوق المساهمين – أو قيمة صافي الأصول – 15,4 مليار جنيه. وتبلغ الديون الحالية المتعلقة بالأصول السبعة القديمة المُستحوذ عليها حتى عام 2022 ما يقارب مليار جنيه مصري، بينما تُضيف القيمة الحالية للالتزامات المستحقة لمالكي الأصول الثلاثة من الفئة الأولى المُستحوذ عليها بعد عام 2022 مليار جنيه مصري آخر. بناء على ذلك، عند متوسط سعر السوق الحالي البالغ 7.4 مليار جنيه مصري، تُتداول بنيان حاليًا عند ما يقارب نصف صافي قيمة أصولها.

ثانيًا – من الركائز الأساسية في قصة بنيان تأثرها المباشر بأسعار الفائدة. ففي عام ٢٠٢٤، خفّضت مصروفات الفائدة ما يقرب من ثلثي الأرباح قبل الفوائد والضرائب. في الواقع، يُمكن وصف نموذج أعمال الشركة بأنه نموذج تجارة المناقلة (Carry Trade). قبل عام ٢٠٢٢، كانت أسعار الفائدة الحقيقية منخفضة، وانخفضت تكلفة ربحية الاستثمار بشكل ملحوظ من خلال الاستحواذ على عقارات مدرة للدخل. بعد عام ٢٠٢٢، أدى الاستحواذ على ٣ عقارات فاخرة غير مأهولة/على الخارطة في عامي ٢٠٢٣ و٢٠٢٤، إلى جانب ارتفاع غير مسبوق في أسعار الفائدة، إلى زيادة صافي تكلفة ربحية الاستثمار بشكل ملحوظ.

في ضوء أنه من المرجح أن يسرع المركزي المصري من وتيرة التيسير النقدي، ستشهد بنيان تعافيًا تدريجيا في معدل التدفق النقدي الحر إلى حقوق الملكية. نرى أن الإدارة ستُعظّم استفادة المساهمين إذا أعلنت عن استراتيجية التخارج من “ووك أوف كايرو” وسرعت من وتيرة هذا التخارج.